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      1. 一二線城市樓市降溫 三四線城市“逆襲”崛起

        瀏覽次數: 日期: 2018-01-19 【字號:

        [摘要] 在剛剛過去的2017年,“因城施策”的調控政策使房地產市場格局發生劇變:一線成交腰斬,二線城市漲跌互現,三四線城市則相對火爆,其中不少四線城市的房價漲幅甚至超過三線城市。而針對日益火熱的三四線城市,嗅覺敏銳的房企們早已在其中掘金。
         
        在剛剛過去的2017年,“因城施策”的調控政策使房地產市場格局發生劇變:一線成交腰斬,二線城市漲跌互現,三四線城市則相對火爆,其中不少四線城市的房價漲幅甚至超過三線城市。而針對日益火熱的三四線城市,嗅覺敏銳的房企們早已在其中掘金。
        統計數據顯示,2017年9月份,一線城市商品房成交占比2.4%,二線城市下降到30.9%,三四線城市所占達到66.7%,比重明顯增加。在重回一二線城市不久后,弱二線、三四線城市卻在2017年為房企貢獻了飄紅的業績。
        那么,究竟是什么原因使得三四線城市在2017年意外崛起?三四線城市在2018年還會繼續火紅嗎?房企們在2018年的戰略布局中,對三四線城市有著怎樣的計劃和安排?
        2017年,在中央強調住房居住屬性背景下,各地頻頻出臺嚴厲調控政策,房地產金融監管也不斷加強,在投資投機性需求被抑制的同時,市場分化也更加嚴重:一二線城市及其周邊環線熱點熱度下降,三四線城市則明顯“逆襲”,整個2017年的房地產市場格局發生劇變。
        中指院數據顯示,2017年1~11月,三四線城市住宅用地成交規劃建筑面積3.1億平方米,同比增幅超三成,在300城中占比較上年同期提升4.2個百分點;土地出讓金也大幅上漲1.2倍至7660億元,較上年同期提升10個百分點以上。
        《每日經濟新聞》記者注意到,三四線城市樓面價也同比上漲近七成至2444元/平方米,溢價率明顯高于全國平均水平,較上年提升13.1個百分點至49.7%。
        城市群與棚改帶熱三四線城市
        通過交通規劃發揮城市群周邊三四線城市的優勢,快速承接核心城市房地產外溢需求,中長期則為產業的轉移提供通道,進而由產業吸附人口流入,為房地產市場提供源源不斷的內生需求。
        以珠三角為例,作為我國目前發展較為成熟的城市群,珠三角城市群內交通便捷,產業協同發展,佛山、東莞與廣州、深圳已形成關聯產業鏈條,也因此佛山2011年~2016年年均人口凈流入量在4萬以上。
        該城市群內三四線城市房地產市場熱度較高,東莞、惠州和珠海等地2016年全年房價漲幅均在40%以上,居百城前列。2017年因樓市調控嚴苛,市場成交量明顯下行,但房價仍具備抗跌韌性,保持小幅上漲,其中江門中山和佛山的房價漲幅仍在15%以上。
        分析師認為,棚改是三四線城市的更大機遇。他告訴《每日經濟新聞》記者,國家棚改政策于2017年公布并實施,2018年到2020年是棚改“攻堅期”,未來3年還將再改造各類棚戶區1500萬套,這必將為三四線城市后續2~3年帶來堅實的購買力保障。
        從重點棚改區域來看,山東省棚改規模連續3年居全國首位。該地2015年~2016年完成棚改100.8萬套,2017年棚改任務76.36萬套,截至2017年10月底,已完成棚改開工77.03萬套,提前超額完成任務。
        “近3年棚戶區改造明顯提速且貨幣化安置比例大幅提升,高規模推動房地產市場需求集中釋放,有力促進了三四線城市商品住宅去化,部分三四線城市量價齊升。”新城控股高級副總裁歐陽捷認為。
        需求透支樓市后續動力堪憂
        不過,城市群和棚改的效應并非無限。
        業內人士在日前舉行的“房產科技創新峰會”上向《每日經濟新聞》記者直言,在貨幣化改造和棚改等一系列政策刺激下,三四線城市經歷了快速加杠桿和釋放需求的歷程,由此帶來的是市場上揚,但這種刺激的持續性較弱。
        的確,中指院的研究指出,經過本輪的快速去化,未來棚改對三四線城市整體的促進作用可能存在邊際效應遞減,銷售的持續高增長不可期。
        “棚改帶來的需求總規模仍較高,且三四線整體城市數量龐大,棚改進程不一,未來房企仍可繼續關注有棚改機會的三四線城市,適時進入。”張波告訴《每日經濟新聞》記者,未來無論是棚改資金的拉動力還是資金本身的增量都在減弱。2018年預計三四線銷量很難再創高峰,由于缺乏人口導入的先天優勢,三四線的銷量難以長期維持高位,或在3~5年后出現斷崖式下跌。
        價格方面,歐陽捷認為,上述珠三角三四線城市的房價漲幅,隱隱說明三四線城市面積性改善需求基本沒有了。“三四線城市去年土地出讓價格普遍上漲,房價也已經到了較高位置。房價上漲很快的城市未來上漲空間很小,很多需求并不是為了自住和改善,而是刺激了投資欲望、也刺激了改善需求提前入市,未來房價上漲動力不足。”
        不過三線城市的二手房仍有值得期待的地方。業內人士表示,當新房增速下降后,大城市周邊的三四線城市會迎來二手房的增長期,當住房的戶均套數大于1,就意味著二手房的春天開始到來。
        以常州為例,數據顯示,其每個月二手房交易量在1.1萬套左右,而北京2017年的二手房交易量才13.5萬套。安居客數據顯示,去年三季度環京燕郊的二手房成交量更同比跌了近九成,價格下跌超過20%。相較之下,三線城市二手房崛起速度不可謂不快。
        進駐三四線需考慮未來潛力
        這樣的格局促成了房企的改變。數據顯示,2017年1~11月,全國20家品牌房企在三四線城市共拿地1.1億平方米,較上年全年增長83.3%。
        中國指數研究院認為,房企在一二線拿地難度進一步加大,房地產市場“強者恒強”的態勢愈演愈烈。為保證自身規模擴張,品牌房企大力向土地資源豐富的三四線推進,有發展潛力、區位優勢的三四線城市獲重點關注。
        “房企爭奪三四線城市的背后邏輯是"抓住機遇、分散風險"。”張波告訴《每日經濟新聞》記者,在三四線布局會給房企帶來更多機遇,尤其是在企業規模化擴張的內需驅動下,地域的擴張很快從一二線城市蔓延到三四線城市。
        不過應該注意,部分房價上漲過快的城市需求大部分被透支,這類城市應綜合考慮未來發展支撐力。尤其是當未來3~5年棚改效應逐漸弱化,是否在城市群效應中真正建立起產業基礎,有人口吸附能力,都是房企判斷城市潛力的要素。

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